很多房企利用低容积率地块开发类别墅产品

2020-11-16 13:00

从2003年至今,国土部曾经六度提及“禁墅”条令,不少城市也纷纷叫停了低密度高档住宅用地的供应。然而,近日《中国经营报》记者调查采访后发现,紧邻上海宝山区、嘉定区,被誉为“江尾海头第一镇”的江苏太仓浏河镇别墅建造依旧火热,高端别墅扎堆儿的现象在当地民众眼里亦是稀松平常。

“上海与太仓交界的地方,别墅项目非常多,虽然国家禁止别墅建造的法令一次次被提及,但这一区域别墅兴建却有愈演愈烈的趋势。别墅项目一个挨着一个开发的现象在这里并不鲜见。”一位房地产业内人士向记者透露。

据了解,在低密度用地封口后,房企对类别墅地块的争夺日趋白热化。近年来,政府放出的数宗容积率稍微低一些的用地,成交的楼面地价都要比普通用地明显 拔高,而较低密度地块若位置好,则很容易出“地王”。严跃进分析称,低密度地块拍一块少一块,只要能拿下,就有做大空间,因而吸引品牌房企不计成本争夺。

位于浏河镇新闸村听海路上的御江南别墅项目,因其280亩的占地面积、16万平方米的规划、300多套房源以及仅为0.63的低容积率(项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值)而颇受关注。

随后,记者数次联系开发商方面,而苏州市政综合开发有限公司相关负责人告诉记者,主要领导不在,自己不清楚项目情况,不好回复。

记者在项目沙盘以及介绍资料上看到,项目周边2公里处标注有高尔夫球场、湿地滨江公园等等,奢华配套一应俱全。别墅、高档酒店、高尔夫球场以及各类商业项目的产生和修建正一步步地改变这座江南文化小镇的原貌,行走其间,浏河,这座千年古镇,商业化气息愈发浓厚。

事实上,早在多年前,国家不止一次叫停别墅供地,并明确别墅的界定标准:独门独院、两至三层楼形式、占地面积相当大容积率又非常低。

与一同前来的看房者们攀谈后了解到,很大一部分看房者是来自上海的经济能力较强的私营业主或企事业单位高管,这其中大部分买房人的投资目的大于自住。“购房者中大部分是上海人,一般以企业高管和私营业主为主。正所谓‘千金买房,万金买邻’,好的圈层万金难求。”李末告诉记者。

同策咨询总监张宏伟则分析表示,别墅禁令是禁止独立别墅的开发,现在开发商做的大多为联体别墅,是类别墅产品,多数打了政策擦边球。很多房企利用低容积率地块开发类别墅产品。

记者近日从上海美兰湖乘坐省际班车出发,从上海美兰湖到太仓浏河短短30分钟的车程中,发现这一区域已经建好或者正在建造的别墅项目密集度很高,欧式、中式等各种风格的别墅林立。

按照国家有关规定,住宅项目容积率严格限定不得低于1。不仅如此,御江南别墅还涉嫌囤地十余年。

对此,易居房地产研究院研究员严跃进表示:“房企能够囤地,在于土地获取过程的显性成本和隐性成本太低。从显性成本角度看,如果地块在10年前获取,在地方政府积极推地的驱动力下,相应的土地出让金的支付压力并不会太大。所以说,对于此类房企来说,囤地式的控制开发节奏的做法,并不会受到太多资金压力的困扰。而从隐性成本角度看,当房企对于土地市场出让纪律的遵守比较漠视时,往往会按其开发的能力来选择开发节奏。而相应的国土监管部门也采取漠视的、无为的监管做法,这会使得囤地背后的舆论压力减少。一旦这两类成本减少,那么囤地背后的经济利益就会非常大。尤其考虑到土地增值的因素,更会驱动囤地现象的出现。”

对于项目拿地将近12年,却近几年才开始开发并且刚拿到一期销售许可证的情况,记者致函御江南项目开发商苏州市政综合开发有限公司太仓分公司,但截至记者发稿,未收到回复。

御江南售楼处销售人员李末(化名)介绍说:“御江南一期项目推出以来,受欢迎度很高。目前一期总计66套房源只剩下不多的套数,小面积的四联排别墅更是只剩下一套。面对一期热销的情况,预计项目二期也将逐步推出。”

苏州市一位规划部门的业内人士指出:“很多企业独栋别墅在报规划的时候都规避了这个问题,测绘是按照两套进行的,也就是说从报建程序上,把一套独栋别墅给拆分成2套房子,实际还是卖给一家。现在有很多别墅,产权证上面积不到144平方米,从单套面积上看就是普通住宅,实际开发商设计的时候很动脑筋,使劲规避国家规定偷面积。”

早在2003年,国土资源部就下达了“停止别墅类用地的土地供应”政策,此后又于2006年5月、2008年1月、2010年9月、2010年12月等多次发文重申严格限制大套住房建设供地,同时禁止向别墅类建筑供地。根据国土部、住房和城乡建设部以及国家发改委等部委多次下发的相关规定和通知的要求,各地严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地,并将住宅项目容积率严格限定不得低于1,独栋别墅更是被国家严令禁止。

如同熟悉当地房产行情的知情人士所言:“御江南别墅十年前竞得的土地成本很低,当时类似的一套别墅售价100多万元,现在至少翻了四五倍。”

“有需求必然就有市场,这些别墅主要是卖给上海人的,这些区域相对上海市区房价低、空气好,交通也比较快捷,所以对于上海的一些有钱人来说,花个四五百万在这边买个别墅不算什么。地方政府也乐得批准这些项目来刺激地方经济。”马辉(化名)是一些开发商的基建原料的供应商,对于这里大行其道的别墅项目比较熟悉。

在御江南的宣传单页上,“上海北唯一低密度纯江南园林风格别墅社区”的宣传内容尤为醒目。

从销售人员提供的项目宣传资料来看,御江南以纯中式明清园林风格设计,结合中华五千年文化天圆地方布局。项目面积段为480~510平方米之间,花园面积为210~470平方米之间。小独栋228套,面积450~480平方米之间,花园面积 80~100平方米之间,双拼22套,面积390~430平方米之间,花园面积为50~70平方米之间,联排16套,面积 390~420平方米之间,花园面积为40~60平方米。

相关销售人员还告诉记者,御江南别墅是“上海北唯一低密度纯江南园林风格别墅社区”,其容积率仅为0.63,远远低于国家规定的标准。

不仅如此,记者在采访中还注意到,太仓市当地不少别墅项目在相关部门登记备案的资料上也是模棱两可,以车库或者商品房屋等登记,以此来逃过相关政策的管理。对此,太仓市住建局相关工作人员表示,太仓市对于房地产项目统一的销售许可证登记资料上都显示为商品房屋,不存在别墅、普通住宅等类别的区分。业内人士置评,这无疑给限墅令政策之下一些想借用别墅开发牟利的开发商们提供了诸多便利。

然而,为什么这样一个在当地具有知名度、将近12年前土拍竞得的土地项目却时隔数年才进行开建?对此,太仓市国土局相关部门工作人员表示,因为当时供地状况为毛地,涉及到一些拆迁项目,所以项目土地开发耽搁了时间。至于开发延迟了多长时间以及是否存在未按土地出让合同约定启动建设等情况,该工作人员表示问题比较多也比较复杂,再加上是十多年前的事情了,短时间不好回复,建议记者找开发商方面了解清楚。

在太仓市国土局的采访回函中记者注意到,苏州市政综合开发有限公司开发的太仓·御江南项目的土地取得时间为2003年。2003年1月28日,太仓市国土局发布太国土告〔2003〕3号国有土地使用权挂牌出让公告,其中编号为tclh2003-6号地块由苏州市政综合开发有限公司于2003年2月18日竞得。土地坐落于浏河镇电讯厂西、白沿河北侧,用地面积238175.9平方米,用途为居住、商住,容积率<1.6,供地状况为毛地。

公开资料显示,御江南别墅位于“江尾海头第一镇”之称的浏河镇核心区位,是距离上海市中心最近的北郊楼盘之一。它是以苏州园林为特征的纯中式别墅,“一墅一园,三进四院”是整个项目的最大特点。该项目总占地280亩,总建筑面积16万平方米,建蔽率(指单层建筑面积与建筑基地面积的比值)仅为0.3,只用了三分之一土地盖房子,是上海北唯一低密度纯江南园林风格别墅社区。项目相当于四个拙政园,御江南宗法苏州拙政园,历时三年欲打造下一个“拙政园”。

李末指着售楼处靠窗位置一位喝茶的女士告诉记者:“她自己本身是一位商人,手里面也有不少房子,但御江南开盘她来看房之后很快就决定订房了。因为她觉得纯别墅社区资源保值升值空间很大。”

本报记者致函太仓市住建局与国土局等相关部门,在太仓市国土局等相关部门给出的回复中,浏河御江南编号为tclh2003-6号的地块由苏州市政综合开发有限公司于2003年2月18日竞得,而太仓市住建局的回函信息显示,该局于2014年1月16日核发了该项目一期的《太仓市商品房预售许可证》(太[2014]预准字第4号)。而记者从项目的工作人员方面了解到,该项目进行开发建设是这三四年左右的事情,目前整体项目还未完工,在开发建设中。

熟悉浏河别墅情况的市民告诉记者:“御江南旁边的别墅项目十年前售价大概在100万元左右/套,现在升值空间大增,御江南别墅2003年竞得土地,现在建成别墅售卖,价格要比十年前翻五倍。”